金科服務(wù)新增面積來(lái)源情況，2021年報(bào)
其中，收并購(gòu)?fù)卣挂?guī)模方面，包括2021年1月收購(gòu)重慶金科天江物業(yè)服務(wù)有限公司50.9804%股權(quán)，2月收購(gòu)重慶上境物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權(quán)；12月收購(gòu)黔西宏祥物業(yè)管理服務(wù)有限公司51%股權(quán)。布局本地生活服務(wù)方面，核心則是宣布3.12億元收購(gòu)金科酒管，及以自建團(tuán)隊(duì)和區(qū)域龍頭企業(yè)整合的方式，打造團(tuán)餐業(yè)務(wù)曲線(xiàn)等。
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在二級(jí)市場(chǎng)上，2021年2月，金科服務(wù)股價(jià)最高飆升至85港元/股（后復(fù)權(quán)），市值高達(dá)554.92億港元。當(dāng)年末，金科服務(wù)的營(yíng)收及凈利潤(rùn)均呈現(xiàn)70%以上同比增長(zhǎng)速度，分別達(dá)到59.68億元以及10.57億元，呈現(xiàn)出高增長(zhǎng)性。
不過(guò)，繁榮的表象背后，整個(gè)物業(yè)板塊正悄然積累系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。隨著地產(chǎn)下行，物業(yè)板塊集體暴露出對(duì)關(guān)聯(lián)方依賴(lài)過(guò)重、收并購(gòu)質(zhì)量存疑、盈利難以?xún)冬F(xiàn)等問(wèn)題，陷入“有規(guī)模無(wú)利潤(rùn)、有收入無(wú)現(xiàn)金”的困境，資本市場(chǎng)迅速拋棄舊邏輯，物業(yè)股從“黃金賽道”跌入“估值洼地”，金科服務(wù)亦難逃此勢(shì)。
不過(guò)，在這片集體低迷的“估值洼地”中，分化的裂痕正持續(xù)擴(kuò)大。頭部物企與中下游企業(yè)的命運(yùn)軌跡已然走向兩個(gè)極端。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)物云等頭部玩家，憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、數(shù)字化驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營(yíng)效率與多元抗周期的業(yè)態(tài)布局，市盈率仍能維持在平均值以上的相對(duì)高位，市值穩(wěn)定性與市場(chǎng)流動(dòng)性顯著優(yōu)于行業(yè)均值。
數(shù)據(jù)顯示，2025年華潤(rùn)萬(wàn)象生活股價(jià)較年初上漲了57.6%?？偸兄翟?1月上旬再次重回千億港元，刷新了自2023年4月以來(lái)的新高。年末時(shí)市盈率（TTM）為23.71倍，大幅高于整體物管股均值。
而支撐這份估值韌性的，則是其近年來(lái)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)上呈現(xiàn)的“穩(wěn)健增長(zhǎng)+高質(zhì)量盈利”雙重底色。
根據(jù)財(cái)報(bào)，2025上半年華潤(rùn)萬(wàn)象生活錄得收入85.24億元，同比增長(zhǎng)6.54%；核心凈利潤(rùn)20.1億元，同比增幅達(dá)15.0%，盈利增速顯著跑贏營(yíng)收。整體毛利率同比提升3.1個(gè)百分點(diǎn)至37.1%，其中商業(yè)航道以38.33%的營(yíng)收占比貢獻(xiàn)了68.2%的毛利，成為絕對(duì)“利潤(rùn)奶?！?。同時(shí)，在現(xiàn)金流層面，期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額13.03億元，疊加100%的中期派息率（含特別股息），也兌現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)“現(xiàn)金流確定性”的核心訴求。
另外，萬(wàn)物云當(dāng)前市盈率（TTM）約17.2倍、市凈率1.29倍，股價(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定在18-25港元區(qū)間，雖較上市首日45港元的價(jià)格已腰斬過(guò)半，但在行業(yè)整體估值低迷的背景下，其科技深耕的深厚底蘊(yùn)與技術(shù)賦能的核心優(yōu)勢(shì)，仍助力公司穩(wěn)穩(wěn)扎根頭部陣營(yíng)，目前總市值約220億港元，位列行業(yè)第二。
資料顯示，2025上半年萬(wàn)物云通過(guò)AI與自動(dòng)化技術(shù)重構(gòu)中后端運(yùn)營(yíng)體系，實(shí)現(xiàn)費(fèi)用效率結(jié)構(gòu)性提升。報(bào)告期內(nèi)行政開(kāi)支同比凈減少7740萬(wàn)元，降幅達(dá)8.0%。通過(guò)“靈石+”AI智能體與微電網(wǎng)技術(shù)探索應(yīng)用，推動(dòng)能源管理能力成為其資產(chǎn)服務(wù)差異化的核心壁壘，期內(nèi)，物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率同比增加0.5個(gè)百分點(diǎn)，新增飽和收入12.5億元。
顯然，物企現(xiàn)階段估值分化并非偶然，而是估值邏輯從“規(guī)模為王”轉(zhuǎn)向“價(jià)值制勝”后，企業(yè)能力分層的必然結(jié)果，其背后是物企在現(xiàn)金流質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)效率與業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上的核心差異。
隨著金科服務(wù)成為繼藍(lán)光嘉寶服務(wù)、華發(fā)物業(yè)、融信服務(wù)之后第四家退市的港股物企，物業(yè)資本市場(chǎng)已傳遞清晰信號(hào)。
未來(lái)，現(xiàn)金流的確定性、人效的提升空間與可驗(yàn)證的盈利模型，將成為衡量物企價(jià)值的核心標(biāo)準(zhǔn)，這或許冷酷，卻足夠真實(shí)。
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